CAMBIO DESTINAZIONE D’USO: QUELLO CHE DEVI SAPERE.

COSA SI INTENDE PER DESTINAZIONE D’USO

La prima cosa da sottolineare è che non devi confondere la Destinazione d’uso urbanistica con le Categorie Catastali, la prima si riferisce alla funzione alla quale è adibita una determinata unità immobiliare dal punto di vista Urbanistico, mentre la categoria catastale si riferisce alla destinazione d’uso dell’unità immobiliare dal punto di vista fiscale.

In questo articolo parliamo di cambio di destinazione d’uso urbanistico.

Se vuoi vendere o acquistare un appartamento o qualunque tipo di unità immobiliare devi far riferimento alla Destinazione d’uso urbanistica, la quale è legittimata dai permessi e dalle pratiche edilizie, ma in particolare la puoi desumere dall’Agibilità/Abitabilità.

Dove puoi trovare le tipologie di destinazioni d’uso urbanistiche degli immobili?  Normalmente sono contenute nel Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) del tuo Comune e pertanto possono variare a seconda della localizzazione del fabbricato.

Per esempio qui puoi trovare la Classificazione degli Usi per il Comune di Bologna:   http://dru.iperbole.bologna.it/rue-quadro-normativo/show?normativa=1447&rev=4725

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QUANDO E’ NECESSARIO FARE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO ?

Con il Decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 lo stato ha inserito il seguente art. 23 ter nel D.p.r. n. 380/01:

Art. 23-ter – Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale;  a-bis) turistico-ricettiva;  b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.

2. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.

3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.”

Con l’art.23 ter del D.p.r. n. 380/01 sono state quindi introdotte 5 categorie funzionali rilevanti:

• residenziale
• turistico-ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale

Come riportato nel comma 1 dell’art. 23 ter, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali, è necessario fare un cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare quando l’effettivo utilizzo della stessa passa dalla funzione originaria ad un’altra delle funzioni sopra riportate.

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Attenzione! il cambio d’uso lo puoi fare solo se non è in contrasto con quanto riportato negli strumenti urbanistici del tuo Comune e, quando la tua unità immobiliare è in un condominio, se l’uso di futuro utilizzo non è espressamente vietato da un Regolamento condominiale contrattuale.

E’ importante evidenziare che nel comma 2 dell’art 23 ter è scritto che, se all’interno dell’unità immobiliare ci sono destinazioni d’uso diverse, la destinazione d’uso della stessa è quella prevalente in termini di superficie utile.

Quanto sopra riportato è valido a livello generale però sia il comma 1 sia il comma 3 dell’art. 23 ter  fanno salva la diversa disciplina a livello regionale, quindi ti consiglio di contattare un tecnico della tua zona per verificare l’effettiva applicazione.

Per esempio qui in Emilia Romagna è presente la Legge Regionale n.15 del 2013 dove all’art. 28 viene specificato cosa si intende per cambio di destinazione d’uso:

QUALE PRATICA EDILIZIA OCCORRE PRESENTARE PER EFFETTUARE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO ?

Come abbiamo visto, per sapere quando è necessario fare il mutamento di destinazione d’uso, devi far riferimento alla tua normativa regionale, in Emilia Romagna la L.R. 15 del 2013 stabilisce che il cambio di destinazione d’uso :

• se è attuato senza opere è soggetto:
  • a CILA qualora non comporti aumento di carico urbanistico (art. 7,  comma 4, lettera c)
  • a SCIA se comporta un incremento delle dotazioni territoriali  previste (art. 30, comma 1, lettera b)
• se è connesso a opere edilizie è soggetto al titolo edilizio richiesto per le opere.

Se non sai cosa sono le CILA e le SCIA leggi il mio articolo RISTRUTTURARE CASA: EDILIZIA LIBERA, CILA o SCIA ?

Inoltre, come possiamo vedere dal comma  5 dell’art. 28 sopra riportato, qualora la nuova destinazione determini un aumento di carico urbanistico lo stesso è subordinato all’effettivo reperimento delle dotazioni territoriali e pertinenziali richieste e al versamento degli oneri di urbanizzazione e oneri previsti dalla nuova destinazione d’uso (chiaramente detraendo quanto già versato per la destinazione d’uso d’origine).

Ricordo infine che una volta ottenuto il cambio della destinazione d’uso urbanistica è necessario presentare anche la variazione catastale specificando la nuova categoria.

Adesso dovresti  sapere qualcosa in più sul cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare, se hai ancora qualche domanda scrivila nei commenti e ti risponderò al più presto.

Il mio consiglio è di contattare comunque un tecnico che potrà presentare il corretto titolo edilizio presso il tuo Comune.

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