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Nel panorama immobiliare italiano, le locazioni brevi sono diventate una delle formule più utilizzate da proprietari e affittuari, grazie alla loro flessibilità e alla crescente domanda di alloggi temporanei, soprattutto in ambito turistico.
Tuttavia, queste locazioni, che si riferiscono a contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, richiedono di attenersi a precise regole fiscali e burocratiche.
Vediamo cosa prevede la normativa riportata nella Guida dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata ad agosto 2024, e quali sono gli obblighi per chi affitta immobili e per gli intermediari che gestiscono queste transazioni.
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Video “AFFITTI BREVI: Guida completa!”
Nel video vi presento le indicazioni fornite dalla guida dell’Agenzia delle Entrate sugli affitti brevi, aggiornata ad agosto 2024.
In aggiunta, vi illustro i nuovi obblighi introdotti dall’art. 13-ter della Legge 191/2023, con particolare attenzione al CIN (Codice Identificativo Nazionale) richiesto per le abitazioni destinate agli affitti brevi.
Se preferite leggere, trovate qui sotto un breve riassunto di quanto spiegato nel video (ricordo che quanto detto nel video e riportato nell’articolo non ha valenza legale quindi fare sempre riferimento alle Leggi relative all’argomento trattato).
Cos’è una Locazione Breve?
Una locazione breve si riferisce a un contratto di affitto di un immobile a uso abitativo, situati in Italia, per un periodo massimo di 30 giorni.
Questi contratti, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, non richiedono la registrazione a meno che non siano redatti tramite atto pubblico o scrittura privata autentica.
Tuttavia, vi sono limiti precisi: chi affitta più di quattro appartamenti nello stesso anno fiscale vedrà la sua attività classificata come imprenditoriale, con tutte le conseguenze fiscali del caso.
Il Regime Fiscale della Cedolare Secca
Il regime della cedolare secca è uno degli strumenti fiscali più utilizzati per le locazioni brevi.
Esso consente di pagare un’imposta sostitutiva al posto di Irpef, addizionali e altre imposte legate alla registrazione del contratto.
A partire dal 2024, l’aliquota della cedolare secca è stata portata al 26%, con la possibilità di applicare una riduzione al 21% su una sola unità immobiliare per ogni periodo d’imposta, a scelta del contribuente.
Questa scelta deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi.
La base imponibile è costituita dal canone di locazione indicato nel contratto, inclusi eventuali servizi accessori come la pulizia o la fornitura di biancheria.
È importante ricordare che, se il contratto è stipulato per un periodo inferiore a 30 giorni, non c’è l’obbligo di registrazione.
Gli Obblighi per gli Intermediari
La normativa introduce importanti responsabilità anche per gli intermediari immobiliari, siano essi agenzie o piattaforme online come Airbnb.
Questi soggetti devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate una serie di informazioni sui contratti di locazione breve conclusi tramite il loro servizio, tra cui i dati del locatore, la durata del contratto e l’importo del canone.
Inoltre, se l’intermediario si occupa di incassare i pagamenti per conto del locatore, è obbligato ad applicare una ritenuta del 21% sull’importo totale del canone.
Questa ritenuta deve essere versata all’erario entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata, utilizzando il modello F24.
La mancata applicazione della ritenuta può comportare sanzioni amministrative significative.
Trasmissione e Conservazione dei Dati da parte degli intermediari
Entro il 30 giugno dell’anno successivo alla stipula del contratto, gli intermediari devono trasmettere i dati all’Agenzia delle Entrate.
Non tutti gli intermediari sono soggetti a tale obbligo: lo sono solo quelli che, oltre a mettere in contatto locatore e conduttore, partecipano attivamente alla stipula del contratto o alla gestione del pagamento.
È, inoltre, obbligatorio conservare i dati per un periodo di almeno cinque anni, in linea con le regole fiscali italiane.
Sanzioni in Caso di Inadempienza per gli intermediari
L’omessa o incompleta comunicazione dei dati può comportare sanzioni amministrative che vanno da 250 a 2.000 euro.
Tuttavia, se la correzione viene effettuata entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta alla metà.
Errori commessi dal locatore nella comunicazione dei dati non sono imputabili agli intermediari.
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OBBLIGO CIN (codice identificativo nazionale) per le abitazioni destinate agli AFFITTI BREVI!
L’art. 13-ter della Legge 191/2023 ha introdotto diversi obblighi per le locazioni brevi tra i quali il più importante è sicuramente quello di dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare locata attraverso contratti brevi (art. 4 D.L. 50/2017).
Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento nonché dovrà essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)
La Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche è stata istituita ai sensi dell’art. 13-quater, comma 4, del D.L. 34/2019.
Tramite il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive i proprietari degli appartamenti per affitti brevi possono richiedere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e i cittadini possono verificare che l’appartamento che vogliono affittare sia in possesso del CIN.
Sul sito del Ministero del Turismo sono presenti delle FAQ relative alla Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale (CIN).
Conclusioni
La normativa sulle locazioni brevi è sempre più dettagliata e impone obblighi sia per i locatori che per gli intermediari.
Con le recenti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, è fondamentale che tutte le parti coinvolte comprendano appieno le loro responsabilità fiscali per evitare sanzioni e garantire la regolarità delle loro operazioni.
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